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        問題：請(qǐng)問天哥，廈門哪里有投資機(jī)會(huì)？
        
		
        
			
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			作者：公眾號(hào)轉(zhuǎn)載  來源：公眾號(hào)  發(fā)布時(shí)間：2021-10-04 09:50:00
        




			
         【天哥問答】
        問題：請(qǐng)問天哥，廈門哪里有投資機(jī)會(huì)？
        答：廈門島內(nèi)價(jià)格2019年最接近深圳羅湖價(jià)格，2021年經(jīng)過這輪漲幅，還是最接近于羅湖價(jià)格。我預(yù)計(jì)未來也是接近羅湖價(jià)格走勢。
        那么羅湖這輪行情是怎樣的呢？羅湖這輪行情，主要是涉及學(xué)區(qū)房和舊改概念的漲幅最大。廈門島內(nèi)這輪漲幅，主要是學(xué)區(qū)概念盤漲幅較大。
        

        先談舊改。羅湖樓梯房漲幅較大，普遍都在炒舊改預(yù)期，主要是羅湖舊改列入深圳城市更新先行示范試點(diǎn)。受此影響，深圳幾乎所有老一點(diǎn)的樓梯房都在炒舊改預(yù)期，導(dǎo)致舊改概念的樓梯房漲幅絲毫不亞于南山。福田、南山、龍崗均如此。有的甚至業(yè)主主動(dòng)掛拆遷橫幅。
        

        廈門這輪舊改，主要還是以城中村拆遷為主。湖濱一四里是廈門首個(gè)商品房拆遷區(qū)域，受此影響，檳榔東西里漲幅也是暴擊，2020年單價(jià)4萬5-5萬，現(xiàn)在7.5萬-8萬，漲幅很大。未來投資角度來說，我依然看好島內(nèi)老破小帶學(xué)區(qū)概念的樓梯房社區(qū)，保值還是沒問題，如果社區(qū)稍微大點(diǎn)，愈久彌香。
        

        樓梯房拆遷是確定性的事情，我認(rèn)為遲早會(huì)進(jìn)行。比如島內(nèi)無地可賣時(shí)，就會(huì)開啟大規(guī)模城市更新。從宏觀層面來看，當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)市場從增量轉(zhuǎn)為存量市場時(shí)，城市更新才是房地產(chǎn)開發(fā)的主角。裝電梯、外墻更新這些并不能給ZF和開發(fā)商帶來利益，只有拆遷更新才可以。
        通常邏輯，正式拆遷前N年，比如街道辦會(huì)發(fā)拆遷意向調(diào)查問卷之類，像深圳就是這樣的。雖然最后依然沒有拆遷，但是房價(jià)蹭蹭地就會(huì)大漲一波，一如廈門的檳榔東西里。即使短期沒有舊改，島內(nèi)帶學(xué)區(qū)概念的老舊樓梯房社區(qū)，我覺得保值是沒有問題的。
        再談地鐵。如果有人跟你說，五緣灣業(yè)主對(duì)于有沒有地鐵并不在意，你怎么看？我想說的是，這都是暫時(shí)的。10年前，廈門還有很多家庭沒有小車，那時(shí)候房價(jià)也便宜，當(dāng)時(shí)島內(nèi)國貿(mào)天琴灣內(nèi)部價(jià)也就17000元/平，寶嘉譽(yù)峰也不到2萬。現(xiàn)在相比房價(jià)來說，車子很便宜，一二線城市幾乎家家都有車。
        

        這一變化是不是發(fā)展很快呢？武漢和成都，這幾年，每年開通至少2條地鐵，放5年前，兩地地鐵還沒有真正意義上成網(wǎng)�，F(xiàn)在，在武漢和成都買房，沒地鐵很受人嫌棄的，其實(shí)深圳也是同樣邏輯。同樣，我們看廈門。
        廈門一些業(yè)主覺得，我們?nèi)叶奸_車，不需要用到地鐵，問題是家家都有車，開車不是有錢人的專屬福利�，F(xiàn)在覺得地鐵不重要，那是因?yàn)閺B門地鐵還沒有成網(wǎng)。當(dāng)未來幾千億投資的地鐵成網(wǎng)后，就是社會(huì)公共交通配套兌現(xiàn)的時(shí)候，沒有地鐵的樓盤，反而減分。
        

        人們的思維一直在變化。2003年的時(shí)候，廈門人都嫌棄高層住宅；2011年時(shí)，廈門人都嫌棄五緣灣風(fēng)大。當(dāng)廈門地鐵成網(wǎng)時(shí)，當(dāng)島內(nèi)開車擁堵不堪、停車不便時(shí)，即使你不在意有沒有地鐵，你房子的下家可能就會(huì)在意。因?yàn)槌删W(wǎng)的城市，地鐵盤實(shí)在太多了，沒有地鐵的盤會(huì)因?yàn)槌鲂胁槐愣鴾p分。
        所以，我覺得，島內(nèi)買房，最好是買地鐵盤（或規(guī)劃地鐵，BRT也行）。
        

        島內(nèi)哪里有投資機(jī)會(huì)，這個(gè)話題其實(shí)有點(diǎn)寬泛。但是從確定性角度，我覺得買地鐵盤更穩(wěn)，思明區(qū)有些學(xué)區(qū)不錯(cuò)，又有地鐵，且是樓梯房社區(qū)，單價(jià)也便宜的樓盤，我認(rèn)為未來還是有價(jià)值的，無論短期價(jià)值還是長期價(jià)值。
        

        大家覺得島內(nèi)這輪漲幅較大，房價(jià)較高。但是，不要忽視的是，島外新盤價(jià)格也高。當(dāng)島外價(jià)格高的時(shí)候，再看島內(nèi)，就慢慢地自然消化掉了泡沫，這就是置換思維。
        廈門島外，我認(rèn)為未來保值兩要素：學(xué)區(qū)+地鐵，學(xué)區(qū)是指該區(qū)中等偏上學(xué)區(qū)。保值，指的是能夠抵御通貨膨脹或利息。島內(nèi)，由于島內(nèi)都是政策性學(xué)區(qū)房，所以島內(nèi)保值我覺得地鐵盤確定性更大。
        

        島外，有學(xué)區(qū)，沒地鐵的盤，北師大本部，杏林橋頭。
        

        島外，有地鐵，沒學(xué)區(qū)的盤，廈門北站，國貿(mào)商城同悅。
        島外，無學(xué)區(qū)，無地鐵的盤，杏北、翔安生活區(qū)。
        同安的實(shí)驗(yàn)三盤，同一濱海片區(qū)樓盤，有學(xué)區(qū)，沒地鐵，主要是因?yàn)槟沁厡W(xué)區(qū)在同安是最好的，而同安遠(yuǎn)離島內(nèi)，那邊是半封閉式本土市場，有強(qiáng)烈的需求。同安的同安新城地鐵站附近盤，我覺得保值沒問題。同安區(qū)宣傳片一半的篇幅都放在了環(huán)東海域，而同安新城地鐵站那邊規(guī)劃有六中和外國語附小校區(qū)，未來那邊是利好的。
        

        集美這邊，集美新城、集美橋頭地鐵盤（含BRT）、杏錦路，長期看，我覺得保值都是可以的，但是要暴擊的話，建議放棄幻想，因?yàn)榛鶖?shù)已高，無暴擊機(jī)會(huì)，集美最大投資機(jī)會(huì)在廈外集美校區(qū)三盤，勢不可擋。
        

        海滄這邊，馬鑾西新陽板塊由于沒有地鐵，基數(shù)已高，我覺得這里風(fēng)險(xiǎn)較大，這里完全靠學(xué)區(qū)概念在支撐，如果多校劃片，勢必不如北師大本部學(xué)區(qū)，配套和人氣以及離島內(nèi)距離均不如北師大本部片區(qū)。海滄未來兩大價(jià)值板塊在馬鑾灣樂活島和雙十海附板塊，目前馬鑾灣樂活島單價(jià)已高，需要時(shí)間消化，短期我不認(rèn)為有太高投資價(jià)值，不過在未來，會(huì)是價(jià)值高點(diǎn)。
        

        翔安，體育會(huì)展新城個(gè)人比較看好，原因是離五緣灣很近，一方面五緣灣站是交匯站點(diǎn)，另一方面五緣灣未來新地塊開發(fā)后，匯集更多千萬級(jí)別的樓盤業(yè)主，近富人區(qū)的樓盤最后表現(xiàn)往往不差。體育會(huì)展新城就好像南山前海一樣，完全一張白紙，兩個(gè)站點(diǎn)擺在那里，幾十億投資下去了，一定會(huì)有所作為的。對(duì)比深圳的深中通道、深珠通道，以及光明13號(hào)線到南山，龍華深圳北站等概念對(duì)房價(jià)的表現(xiàn)，我覺得體育會(huì)展新城很有價(jià)值，學(xué)區(qū)如果不錯(cuò)的話。而翔安火炬實(shí)驗(yàn)學(xué)校片區(qū)，本人持保留態(tài)度，目前中糧某盤沒有地鐵，已經(jīng)輸了一半，未來被套概率很大。海滄南部新城，未來還是有價(jià)值。
        

			
			
        


        



        
			
        
				
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